Fundos imobiliários: é hora de investir agora? E em quais papéis?
Com este mini guia você vai ficar por dentro de tudo o que deve levar em conta ao escolher um FII
Os fundos de investimento imobiliários (FIIs) estão na mira dos investidores. Seja porque aparecem em alta, como no caso das lajes corporativas, seja pela queda de 3% no Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários IFIX. Mesmo assim, você deve estar se perguntando onde investir em fundos imobiliários (FIIs). E mais: será que existem papéis blindados? Para esclarecer as principais dúvidas sobre FIIs, conversamos com quatro experts no assunto: Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties, Charo Alves, especialista da Valor Investimentos, Mateus Vitoria Oliveira, CEO da Private Construtora, e Rafael Ohmachi, sócio e portfolio manager da RB Asset. Confira abaixo as recomendações dos especialistas:
Para saber onde investir em fundos imobiliários é importante entender como você pode escolher a melhor alternativa para seus objetivos.
É o que afirma Cassiano Jardim, da Barzel Properties. “Primeiro, o investidor precisa ter claro o que ele espera do investimento em um FII”, alerta. Ou seja, antes de olhar para as alternativas de mercado, vale a pena entender se você está em busca de renda recorrente ou prefere apostar em ganho de capital com potencial valorização das cotas. “Em muitos casos essas podem ser estratégias excludentes”, avalia.
Para quem quer obter rendimento mensal com o fundo imobiliário, a dica de Jardim é analisar com atenção o portfólio do fundo. “É preciso checar, por exemplo, se os ativos estão bem locados, se existe grande concentração de risco em poucos ativos ou poucos inquilinos, o que traz risco de vacância no futuro, o que acaba prejudicando a capacidade de distribuição de dividendos”, alerta.
Também vale a pena verificar se existem contratos vencendo e se o fundo possui ativos em boas localizações que permitam a reposição de inquilinos rapidamente. “Importante olhar também cronograma de revisionais, para ver potencial de ganho real nas locações”, recomenda.
Charo Alves, da Valor Investimentos, faz uma consideração importante para quem quer FIIs que ofereçam renda mensal. Ele diz que é muito comum o investidor olhar apenas o dividendo, o que é um grande erro na sua opinião. “Alguns fundos imobiliários com dividendos interessantes têm riscos altos, que não valem a pena ser tomados”, alerta. “Vimos vários FIIs tomando calotes, como os Fiagros, que são um exemplo recente disso”, explica. Aliás, a Inteligência Financeira já falou sobre a questão do dividend yield dos FIIs.
A dica de Alves, então, é criar uma carteira de fundos imobiliários com diversificação setorial. “Fundos de galpão, de lajes, recebíveis e buscar as principais gestoras do segmento, como Mauá, Kinea, RBR”, recomenda. Além disso, para quem busca dividendos, ele acredita que fundos de papel, que são atrelados a indexadores de renda fixa, sejam mais interessantes.
Agora, se seu objetivo for ganho de capital, ou seja, ganhar dinheiro vendendo a cota toda, o diretor de investimentos da Barzel Properties recomenda buscar fundos com valores descontados em relação à cota patrimonial. Mas atenção, porque tem um porém. “Isso significa, na grande maioria das vezes, abrir mão de uma renda mensal imediata”, alerta.
Ohmachi, da RB Asset, recomenda observar estes pontos:
- gestão do fundo (ativo ou passivo);
- tipo de ativos que ele possui (como lajes corporativas, shoppings, ou imóveis logísticos);
- análise dos resultados financeiros (como o rendimento e a vacância dos imóveis, entre outros aspectos importantes);
- estratégia do fundo;
- sua performance histórica.
De acordo com os especialistas, o setor de logística pode ser interessante. “Os FIIs mais recomendados no momento são os focados em setores resilientes, como logística, porque tendem a oferecer estabilidade em momentos de incerteza econômica”, diz Ohmachi, da da RB Asset.
Oliveira, da Private Construtora, concorda. “Logística e galpões tendem a ter um bom desempenho”, acredita. Na sua opinião, a crescente demanda do e-commerce e a busca pela eficiência na cadeia de suprimentos têm mantido os galpões logísticos em alta.
“Fundos que investem em imóveis logísticos continuam com boas taxas de ocupação e estabilidade”, destaca. “Escritórios em regiões centrais com boa infraestrutura ainda são atrativos, mas o setor é mais volátil devido à adesão ao home office em muitas empresas”, pondera.
Ohmachi acredita que também sejam interessantes os FIIs de papel que investem em títulos relacionados ao mercado imobiliário, ou CRIs. “Especialmente com a possibilidade de retornos atrativos em um cenário de juros mais altos”, destaca. Também para Jardim, da Barzel Properties, olhando para renda, os fundos de CRI podem ser uma boa escolha.
Jardim destaca ainda que, se o horizonte for de médio a longo prazo, os FII de tijolo vêm apresentando descontos relevantes no mercado secundário. “Logo que o investidor tiver um pouco de folego e puder suportar uma renda imediata mais baixa, existem ótimas oportunidades na classe de fundos de lajes corporativas, logísticos, shopping centers”, considera.
Segundo os especialistas, a resposta é sim, especialmente para quem está começando a investir em FIIs. “Hoje em dia existem casas de análise que se especializaram em FIIs e eu focaria nelas”, recomenda Ohmachi. Porém, ele ressalta que seu conselho é de o investidor olhar essas análises como aprendizado e, de tempos em tempos, variar as casas. “Assim, ele consegue aos poucos montar sua própria opinião”, acredita.
Oliveira concorda que para deseja começar a investir em FIIs uma casa de análise pode oferecer um panorama mais completo. “Porém, bancos e corretoras também possuem assessoria que pode ajudar a alinhar os FIIs com os objetivos do investidor”, diz ele. “O ideal é combinar fontes de análise confiáveis para uma visão mais ampla”, afirma.
E Ohmachi, da RB Asset, acredita que quem quer investir em FIIs de forma passiva possa contar com ajuda de gestores profissionais dos FoFs, ou fundo de fundos, que fazem essa curadoria de seleção e gestão ativa no mercado secundário, principalmente.
Para o CEO da Private Construtora, vale a pena optar por uma corretora de confiança, reconhecida e bem conceituada para investir em Fundos Imobiliários (FIIs). “Essas instituições oferecem plataformas robustas, com uma série de benefícios que auxiliam no acompanhamento e na gestão dos investimentos”, diz ele.
Outros especialistas recomendam que você observe sempre dois pontos: a confiança que a empresa tem no mercado e sua estrutura para gerar ordens com agilidade.
Então, onde investir em fundos imobiliários? Em primeiro lugar, é preciso saber que o melhor fundo para um investidor pode não ser o melhor para o outro. Isso porque, como afirmam os especialistas, o melhor fundo imobiliário varia de acordo com o perfil do investidor e as condições de mercado.
Dito isso, Oliveira acredita que os fundos imobiliários com os melhores retornos recentes incluem principalmente FIIs de crédito, logística e setores especializados. “FIIs de crédito imobiliário, como RBVO11 e CACR11, tendem a se destacar em projeções de inflação e juros elevados, pois os rendimentos desses fundos geralmente estão atrelados a índices inflacionários”, acredita.
Por outro lado, na sua opinião, fundos de logística, como SNLG11 e RELG11, mantêm bom desempenho devido à alta e constante demanda por centros de distribuição e armazenamento, impulsionados pelo crescimento do e-commerce.
Para completar, Alves, especialista da Valor Investimentos, revela seus favoritos. Eles são:
- HGLG, da Hedging Griffo;
- MCHY, da Mauá;
- e KNSC, da Kinea.
